Bon Voyage~航海☆日誌
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Human21株主総会
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本日はHuman21の株主総会が浅草であるということでいってきました。
場所は浅草ビューホテル3F  祥雲の間。浅草にあんな高層ホテルが建ってるなんて
しりませんですた。 六区のほうなんてさっぱりいったこと無かったし。
今日帰りに初めて通ってみたら、演芸場にジジババ行列が。それなりに需要があるんですね。
通りには、由利徹から、東八郎まで顔写真と紹介文があったりとかそれなりに凄い。
帰りはTXの浅草駅を使って、TXに初めて乗ったのですが、そこにも文豪から芸能人まで
浅草にちなんだコメントの紹介が構内エスカレーターの横に飾ってあったりとか。

浅草は明日は隅田川の花火大会を控えていますが、平日でも仲見世は外国人観光客を
中心に活況をみせていました。 帰りにもんじゃ食べ放題にしようかと思いつつも
ひとりで、もんじゃを食べるむなしさは相当なものなので、あきらめカレー食べ放題という
浅草に似つかわしくない店に入ってしまった。はじめてみた松八でもよかったのにな。
松八(松屋のとんかつ業態店)でも、松屋の優待券つかえるんだろうか。

さて、human21ですが、主に江戸川区、葛飾区、足立区を中心とした東京、神奈川、千葉の戸建て分譲、
マンション販売、賃貸を手がけている不動産会社で、売り上げ数億円から、10年で294億円という
驚異的な成長を見せている会社です。

『戸建分譲』『マンション1棟販売』『不動産賃貸』の3つの事業をバランスよく組み合わせ
収益性、成長性、安定性を高めていくことを基本戦略とし、『戸建分譲』『マンション販売』を
フロービジネス、『不動産賃貸』をストックビジネスと位置付け、安定的成長を目指してるとのこと。

今後は業況の回復が遅いと想定される郊外での開発を縮小し、城東エリアを中心とした都心の
開発に重点をおくとともに、千葉、埼玉、横浜の支店機能を本社に集中し、採算重視の
仕入れ販売をすることで、収益改善を図るとのこと。

私がこの会社の株を買ったのはその成長性に目をつけたとかって訳じゃなく、かなりの
個人株主が期待していた、株主優待のひとめぼれ10kg。にひかれたから。

しかし、今年はサブプライム問題の余波も受け、マンション販売事業で購入側で
資金がつかないなどの事態に見舞われ、販売決済の遅れ、販売価格の引き下げが
生じ、売上高は339億5400万円(前期比6.3%減)、経常利益は5億1800万円(前期比77.5%減)
当期純利益が2億5300万円(前期比81.1%減)という決算ないようで、前期は無配、
通年配当は12.5円と半分になってしまいました。

さらに株主優待も経営陣からは廃止の声があがっていたそうですが、
100株以上1000株未満の人にはひとめぼれ5kgに変更されてしまいました。
買った株価よりも低く売ってしまったので、これは手痛い誤算でした。

最初の質問者や、途中の質問者でダイワのIR説明会で、社長の語る理想と
優待の魅力で株主になったという方がいましたが、その社長は現在、病気療養中ということで
欠席、N0.2も欠席で、No3の方が議長をつとめるという不測な事態に見舞われていましたが
いままで参加した、松屋フーズや、GDHの応対に比べれば、受付も丁寧で概ね満足で
質問者も直接的な経験に元づくものではなく、クレーマータイプの方は少なく
概ねいい総会で、最後に再任、新任役員の一人一人の挨拶もありました。

まあ、牛めしを食べた上でのクレームとか、アニメがつまらないといったものが
あるわけでもなく、あるとすれば、住民からの欠陥マンションクレームなどが
考えられますが、そんな構造設計上の問題を起こすような物件を販売してる会社でも
ないし、ワンルームマンションに関しても最近は法人の寮替りの借り上げ需要が多いとの事。

まあ珍しいところでは、動物病院の経営に手を出してるそうですが、採算ベースに乗るまでの
期間が3~4年かかるらしく、まだ赤字事業だそう。

社員の平均年齢が48.6才、平均勤続年数が4.1年と比較的短いのが、株主から質問が
出てましたが、急成長するには、即戦力となるシニアの採用をとらざるを得なかったからだそう。
まあ、実際取締役の大半は旧?協和銀行出身だし、N0.2,3は東海興業という旧鴻池組系の
建設会社の出身だし、ほとんど外部から即戦力人材を引き抜いて成長してきた会社らしい。

まあ賃貸マンションは順調にのびてるみたいなので、ストックを充実して、フローの方へも
振り向けて成長してほしい会社だと思いました。

しかし、とりあえず賃借対照表と損益計算書から企業の動向が読めるようにならないと
まだまだ長期株式投資で成功する道は険しいと思う、今日この頃でした。
まあマクロの状況は海外投資家の動向や、海外や国内指標に左右されるんで、
読みずらいので、せめてミクロでは、努力しないとねえ。

グラフをつかったスライドを駆使して、経営状況を経営者自らの口で説明していただいたのは
初めての経験だった。さすが、元バンカー集団だと思った。
(松屋フーズはナレーションつきビデオ映像がメインでしたし、GDHは元ビジネス
コンサルティング業出身社長とは思えない、召集通知の内容をただ読み上げるだけのもの
でしたから。)

おみやげ。:QUO-CARD1000円分でした。交通費にはなったかな。

サブプライムローンで自宅差し押さえの主婦、競売関係者が来る直前にライフル自殺…米
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【2008/07/25 20:47】 株式と経済 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |
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